Проверить договор купли-продажи квартиры онлайн

Договор прислали от риелтора продавца, сделка через два дня, а вы читаете текст на восемь миллионов и не понимаете, где подвох. Юриста в штате нет, идти на консультацию ради одного документа — долго и дорого. А подписать нужно скоро.

Здесь вы загружаете PDF, Word или фото договора, указываете, что вы покупатель, и видите, где текст играет против вас. Уровень риска, карту по категориям и два самых опасных пункта показываем бесплатно. Это не юридическая консультация и не замена юристу — это разбор текста, который помогает не подписать вслепую.

Сделка на 8 миллионов — проверка за 199 ₽

Одна размытая строчка про порядок расчётов — и деньги ушли раньше, чем перешло право. Пропустили пункт про снятие с регистрации — и после сделки в квартире по-прежнему числятся посторонние. Ошибка в купле-продаже квартиры и проверка этого договора стоят несопоставимо разного.

Полный отчёт — 199 ₽. Квартира — миллионы. Достаточно, чтобы разбор зацепил хотя бы один спорный пункт, который вы поправите до подписи, — и он себя оправдал. Превью бесплатное: сперва видите, где риски, а уже потом решаете, нужен ли полный текст с формулировками.

Дорого вы покупаете или удачно — это ваше дело. Мы читаем договор так, как его прочитает суд, если однажды дойдёт до спора: по буквам текста, а не по обещаниям с просмотра.

Что проверяем в тексте ДКП

Сервис идёт по пунктам, на которых покупатели горят чаще всего:

• Стороны против правоустанавливающих документов. Кто указан продавцом, сходятся ли данные с выпиской и основанием права, нет ли признаков, что собственников несколько или продаёт представитель по доверенности.
• Цена в договоре против фактической. Занижение суммы «для налогов» — классическая ловушка: при споре по общему правилу вернуть можно только то, что написано в договоре. Цена — существенное условие продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), и она должна быть реальной.
• Порядок расчётов и момент передачи денег. Когда именно уходят деньги — до регистрации, после, через аккредитив или ячейку — и что вообще считается моментом оплаты. Фраза вроде «расчёт произведён полностью до подписания» при живой сделке без расписки — повод насторожиться.
• Сроки освобождения квартиры и снятия с регистрации. Есть ли конкретная дата физического и юридического освобождения и что будет, если продавец её сорвёт.
• Зарегистрированные лица. Договор продажи жилья должен содержать перечень тех, кто сохраняет право пользования квартирой (ст. 558 ГК РФ). Списка нет или он размытый — это прямой риск.
• Состояние и передаваемое имущество. Что входит в цену, в каком виде передаётся квартира, оформляется ли передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), кто отвечает за долги по коммуналке до передачи.
• Ответственность за отказ и срыв сделки. Что теряет передумавший: задаток, аванс, неустойку. Сплошь и рядом санкции прописаны только против покупателя, а продавец не рискует ничем.

По каждому пункту в полном отчёте — не абстрактное «тут плохо», а готовая формулировка на замену и короткий аргумент, который можно озвучить второй стороне за столом переговоров.

Формулировки, которые стоит поймать до подписи

Вот что сервис подсвечивает в реальных договорах:

• «Расчёт произведён полностью до подписания договора» — Деньги считаются переданными, а доказательства оплаты может не остаться
• «Цена квартиры составляет 3 000 000 руб.» при реальных 8 млн — При расторжении возврат по общему правилу ограничен суммой из договора
• «Продавец обязуется сняться с учёта в разумный срок» — «Разумный срок» — это ни о чём, дату нужно прописать
• «Квартира передаётся в пригодном для проживания состоянии» — Нет фиксации мебели, техники, показаний счётчиков — спорить будет не о чем
• Раздел об ответственности — только про просрочку покупателя — Продавец сорвёт сделку без последствий для себя

Свобода договора (ст. 421 ГК РФ) означает, что условия стороны определяют сами. Этим и пользуются, чтобы тихо сдвинуть риски на того, кто не вчитывается. Разбор возвращает текст к балансу и показывает спорные слова так, как их прочитают буквально (ст. 431 ГК РФ).

Проверяем текст, а не чистоту квартиры

Тут легко обмануться. Сервис читает текст договора: логику пунктов, перекос ответственности, дыры в расчётах и сроках. Юридическую чистоту самого объекта он не проверяет.

Чего мы не видим и не заменяем:

• выписку из ЕГРН и историю переходов права;
• аресты, залоги, запреты на регистрацию;
• дееспособность продавца и согласие супруга;
• права несовершеннолетних, материнский капитал, наследственные споры;
• долги, которые тянутся за квартирой.

За этим — к выписке из ЕГРН, нотариусу и живому юристу по сопровождению сделки. Разбор текста и проверка объекта закрывают разные риски, одно другого не отменяет. Сам порядок сделок с недвижимостью тоже меняется — например, в части удалённой идентификации; мы собирали это в материале про сделки с недвижимостью и биометрию, а про способы расчётов полезно посмотреть разбор цифрового рубля.

Сколько стоит и что в бесплатном превью

Превью — бесплатно и без привязки карты. Загрузили договор — и сразу видите:

• общий уровень риска договора;
• карту рисков по категориям — где спокойно, а где напряжённо;
• два самых критичных пункта с объяснением, чем они грозят покупателю.

Этого хватает, чтобы понять, стоит ли вообще садиться за переговоры с таким текстом. Захотите копнуть глубже — полный отчёт за 199 ₽: разбор по всем найденным пунктам, готовые формулировки на замену и аргументы для диалога с продавцом. Ни подписки, ни автосписаний — одна проверка, одна оплата.

Когда без живого юриста не обойтись

Онлайн-разбор выручает, когда нужно быстро оценить текст и не пропустить очевидные ловушки. Но есть случаи, где без человека, погружённого в дело, никак:

• квартира из наследства, с несколькими собственниками или долями;
• в сделке участвуют несовершеннолетние, опека, материнский капитал;
• ипотека со сложной схемой расчётов или альтернативная цепочка;
• продавец действует по доверенности, а вживую вы его не видели;
• есть подозрения на банкротство продавца или оспаривание прошлых сделок.

Тут текст договора — только верхушка. Разбор подскажет, где можно споткнуться, но решение и сопровождение — работа юриста, который отвечает именно за эту сделку. Если ещё и штрафные санкции в договоре выглядят странно, загляните в наш справочник по неустойке — станет понятнее, где норма, а где перекос. А тем, кто параллельно снимает жильё, пригодится инструкция, как проверить договор аренды квартиры.

Сервис информирует и помогает подготовиться к разговору. Консультаций по конкретной сделке он не даёт и юриста не заменяет — и мы говорим это прямо, даже когда предлагаем купить отчёт.